 姫路市安田４丁目３１−１５ 司法書士 古川 美奈子 ０７９−２２２−６６７２  相続、登記、借金問題、破産、再生、過払いなどお気軽にご相談下さい。 |
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不動産登記について |
| 不動産登記について | |
| 不動産登記は、不動産に関する権利の発生、変動、消滅を国家が管理す る不動産登記簿という帳簿に記録すること、またはその記録そのものを言 います。 不動産登記の制度は、不動産に関する法律関係を公の帳簿に記録し、公 開することによって、取引の安全と円滑化をはかり、あわせてその不動産 について権利を有するものの保護をはかるための制度です。 民法１７７条は、「不動産に関する物件の得喪変更は登記をしなければ第 三者に対抗できない」と定めています。 これを登記の対抗力と言います ＴＯＰに戻る ページの先頭に戻る |
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| 第三者に対抗できないとは | |
| 法１７７条のいう第三者に対抗できないとは、どういう意味でしょうか。 たとえば、Ａがその所有する土地をＢとＣに二重に売ってしまった。このよ うな場合、誰がその土地を取得するのかと言った問題が生じます。 ＢもＣもそれぞれＡと売買契約をしたわけですから、「その土地は自分の ものだ」と主張するでしょう。 このような場合に、ＢもＣも登記をしなければ、相互に「自分のものだ」と 相手方に主張することができないと言っているのです。 ＢもＣもＡに対しては土地の引渡しを求めることはできます。また、Ｂもしく はＣの方から所有者は相手方だと認めることも差し支え ありません。 しかし、登記をしておかないと、その土地を取得したとＡ以外の第三者に 主張することはできなくなりますので、極めて不安定な立場になってしま います。 このような二重売買の場合、結果的に先に登記をした者が所有権を取得 することとなるのです。 ＴＯＰに戻る ページの先頭に戻る |
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| 登記を信頼して取引をしたものは保護されるか | |
| 登記の対抗力は、登記をすることにより、物件変動があったことを相手方 に対してはもちろんのこと、権利を争ってくる第三者に対しても主張でき る効力です。 しかし、これはあくまでも実際に物権変動が生じていることを前提として のことです。 登記がなされていてもこれに対応する物権変動が実際にはなかったと いう場合には登記の対抗力のような効果は生じません。 登記をしたからといって、無権利者が権利者になるものではなく、登記は あくまでも実際に物権変動があったことを前提に対抗力を与えるもので あり、公示のための手段にすぎません。 これから不動産を取得しようとする者は、登記を調べてから取引をする のが通常ですよね。 登記を信頼して行動するのが通常です。 登記簿の記載を信じて取引したのに、それが事実と異なっているからと いって、保護を受けられないのでは、何のための登記なのかと言いたく もなるでしょう。 登記を信頼して登記上の所有者からその不動産を買った者は、登記上 の所有者が真実の所有者とは違っていたとしても、登記上の所有者を 真実の所有者とみなして買主を保護し、買主に所有権を取得せしめると いう方式が考えられますが、日本国ではこれを採用していません。 これを採用してしまうと、真実の権利者は、自分の知らぬ間に不動産を 失うことにもなるわけですから、到底納得できるものではありません。 毎日毎日登記簿をチェックしなければならず、心配で夜も眠れなくなる でしょう。 ですから、登記を信頼して所有権登記名義人から不動産を譲り受けて も、その者が真実の所有者でなければなんらの権利を取得することも できないということになります。 虚偽の登記を行った者に損害賠償をするしかなくなってしまいます。 もっとも、真実の所有者自らが真実と異なる登記を作り出した場合に は、これを保護しないなど、実質上登記を信頼した者が保護される ケースが、判例によって認められてきています。 ＴＯＰに戻る ページの先頭に戻る |
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