賃貸マンション建設による税効果賃貸マンション建設時の税金まず、建設後の税効果の説明に入る前に建設に伴う税金について、簡単にご説明しましょう。消費税 ：消費税は建物の建築費全般にかかってきます。消費税は最終消費者が負担するのが基本であるとすれば、賃貸マンションの最終消費者はそれぞれの入居者です。しかし賃料は非課税ですから入居者から消費税はとれません。原則課税方式を採用すれば、消費税の還付は可能なはずですが、入居者から消費税をとれないため還付はできません。これは消費税の欠陥だといえます。一方事業用であれば賃料に消費税をつけることはできますから、還付は可能です。消費税の経理処理は、かかった消費税を建物のそれぞれの部位の取得簿価に組入れして、資産計上します。これにより、その部位の持つ減価償却期間に応じて費用化されることになります。つまり、消費税を支払った年にその全額を費用として計上しない、ということです。 印紙税 ：建築請負契約書、金融機関からの借入の際に締結する金銭消費貸借契約書等にかかってきます。税額はいろいろな資料に出ていますので確認してください。登録免許税 ：登録免許税は登記にかかってくる税金です。建物を建てると所有権保存登記をしなければなりません。また、金融機関から借入を行う場合は土地・建物に（根）抵当権設定をしますが、それにも登録免許税がかかります。所有権保存登記に伴う登録免許税額は固定資産税評価額×６／１０００です。ただし、現在は特別措置として住宅であれば1.5／１０００となっています。 抵当権設定登記に伴う登録免許税額は借入金額×４／１０００となっていますが、これも現在は特別措置として住宅取得のための借入であれば１/1000となっています。 話はそれますが、保存登記は委任状に基づき司法書士が行います。新築建物の場合、まず、土地家屋調査士が登記済証という書類をつくります。これは登記済権利証とは違います。単にその建物がどこにあり、どういうものなのかを示すだけです。登記簿謄本をみると「表題部」となっている部分だけです。この状態ではだれが所有しているのかは世の中に明らかにしていません。土地家屋調査士がつくった登記済証を、司法書士が登記所に持ち込んで所有権保存登記を行うことで、登記済権利証が出来上がり、この段階で登記簿謄本をみてみると「表題部」の次に「甲区」の記載があり、誰が所有しているのかがわかる形となっています。ちなみに「甲区」につぎに「乙区」の記載があり、金融機関がその建物を担保として抵当権を設定した場合は、それは「乙区」に記載されます。所有権保存登記と抵当権設定登記は同時に登記できますが、表示登記（表題部を登記すること）と保存登記は同時にはできません。表示登記は10日程度はかかります。 なお、土地家屋調査士・司法書士にも実費と報酬を払うことが必要です。この報酬額はそれぞれ規定がきめられているのでそれをご参考にしてください。 不動産取得税 ：住居系賃貸マンション・アパートの場合は不動産取得税の課税標準特例があり、１戸あたり１２百万円の控除があります（１棟あたりではありません）。したがって、不動産取得税がかかることはほとんどありませんが、これは申告を要件としていますので、どうせ取得税は払わないのだから、といって何もしないと課税されるどころか、不申告として３万円以下の過料に処せられます。まず、不動産取得税は固定資産税評価額をもとに課税されるのですが、新築で分からないときは県税事務所に申告に行ったとき評価してくれます。申告は取得後60日以内に行うことが必要です。標準税率は４％ですが、現在は３％です。 |
