不動産売却時の税金のすべてに答える

不動産の売却時にはどんな税金がかかるのか

[１]不動産の値上がり益に税金がかかる

つまり、建物については値上がり益がないため、原則税金はかからない。土地のみである。
値上がり益とは、１億円で購入した土地を５億円で売却できれば差益の４億円のことである。

[２]税率は、５年超所有していれば２０％、５年以下だと３９％

要するに値上り益が４億円なら、４億円×２０％（３９％）が税金となる。

不動産の売却時の税金が大幅に下がるケース

[１]購入当時の土地価格の相場から購入金額を推定する方法

一般的には売却金額の５％を購入金額とみなすというやり方が行われている。
しかしながら、購入当時の土地価格の相場から購入金額を推定することも認められている。この方法は、値上り益課税という立法の趣旨にも合うため、合法であるということはすでに決着済みである。

以下、事例をあげて税金のちがいを確認してみたい。

＜事例＞
土地を５億円で売却したが、父親からの相続財産だったため、購入金額がわからないケース

（１）売却金額の５％を購入金額とすると、
（５億円－５億円×５％）×２０％＝９，５００万円

（２）購入当時の相場から推定される３億円を購入金額とすると、
（５億円－３億円）×２０％＝４，０００万円

（３）　（１）－（２）＝５，５００万円
この事例では５，５００万円も税金が安くなるのである。

[２]買換えの特例を利用する方法

土地を売却しただけでなく、その財源をもって別の不動産を購入すると、税金が安くなる場合がある。
ただし、節税額のインパクトは[１]相場推定方式に比べると弱い。
また、個人で所有していた不動産を売却した後、その次の不動産の場合は法人を作ってその法人で購入させるという方法がある。

この方法では個人で購入しないため、買換え特例は使えないが、新しい不動産に毎年かかる税金は法人で購入した方が明らかに安くなるのである。

たった２つのケースしかない
不動産の売却損に関する税務上のメリット

例えば５０００万円で購入したマイホームを３０００万円で売却した場合、２０００万円の売却損は、原則として給与所得等との損益通算ができない。
損益通算ができるという意味では給与から天引きされていた税金が戻ってくるという意味であるが１０年ぐらい前までは可能であったが、現行の税制ではできないのである。
現在は、不動産の売却損の税務上のメリット、つまり他の所得との損益通算ができるケースは、以下の２つのみになっている。

[１]所有期間５年超のマイホームを売却して、その後ローンでマイホームを購入するケース

[２]所有期間５年超のマイホームを売却しても、そのマイホームのローンが残ってしまうケース

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不動産の売却に関する コンサルティング業務について

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