売買の登記 目次
・売買の注意点
・売買の登記申請
・売買の登録免許税
売買の注意点
ようやく気に入った物件が見つかり、土地や建物を購入する事になった場合、すくなくとも以下にあげる点を念頭に取引をすすめて下さい。
① しっかりとした購入計画を立てましょう。
不動産の取得にはさまざまな諸費用がかかりますし、取得してからの固定資産税や修繕費等の維持費もばかになりません。
マイホーム購入をきっかけに多重債務に陥る方も少なくありません。
住宅ローンを組む場合、無理な返済計画を立てないように気を付けたいものです。
② 現地の調査・現物の確認
不動産詐欺被害にあわない為にも、現地に出向くことは不可欠だと考えます。周囲の環境を実際に見ておくほうが良いでしょう。
また、中古家屋を購入する際には、雨漏れや配管などの欠陥の有無、現在設置してある家具やクーラーなどをどうするかなどの打合せをし、それを書面にしておくと、後にトラブルにならないでしょう。
③ 登記簿謄本の確認
登記簿謄本はできるだけ最新のものを確認して下さい。
差押えや抵当権などがついていないか。抵当権などの担保権がついている場合は、それを抹消できるのか確認しておきましょう。
④ 所有者の確認
売主は、登記簿謄本に記載されている所有者と同一人ですか？
たとえば、登記簿謄本に記載されている所有者は売主の亡父のままとなっていて、売主から「遺産分割により私が相続したから私のものです。」と言われても安心してはいけません。
このような場合に、取り合えずの契約をしたとしても、代金決済は売主名義に登記が移転された事を確認してから、行ったほうがよいでしょう。
⑤ 公図・地積測量図・建物図面の確認
登記簿の地積だけを見て取引をするのは危険です。
地積測量図や建物図面がとれない物件もありますが、少なくとも公図を閲覧して、どのような形状の土地なのか、道路との位置関係はどうなっているのか、事前に確認しておきましょう。
⑥ 行政の規制の確認
建物を建てる予定で土地を購入したのに、建築確認申請がおりないのでは意味がありません。
都市計画区域における区域の確認、用途地域、建ぺい率や各地域独自の規制など、事前に確認しておきましょう。
⑦ 敷地の境界の確認
境界杭などがない場合は、新たに測量して敷地の境界を確定しておくべきでしょう。
⑧ 宅地建物取引業者の確認
通常、不動産売買取引をおこなう時には宅地建物取引業者に仲介に入っていただくと思います。仲介していただく業者は地域でも信用のある業者でしょうか。
不動産の売買や仲介などを業として行うには宅地建物取引業に基づく免許が必要です。この免許を有している業者であるかどうか確認してみましょう。
⑨ 宅地建物取引業者から重要事項説明を受けましたか。
宅地建物取引業者に仲介を依頼している場合、宅地建物取引業者は、契約締結前までに、購入しようとする物件の法令上の制限、取引の条件、買主に不利益な事実などを買主に説明し、それが記載された「重要事項説明書」を買主に交付しなければなりません。
不安に思うことがあれば、契約前に業者に問い合わせしてみてください。
⑩ 契約書を十分に確認すること
契約にはさまざまな特約があると思いますが、それらを十分に確認してください。
契約書を読んで分からないことや疑問に思うことがあれば、遠慮なく質問しましょう。
⑪ 代金支払いと引渡は同時ですか
不動産取引では代金支払いと引渡は同時におこなった方が安全です。
通常は代金決済日を設け、司法書士が立ち会いのもと行われます。
⑫ 予定と違う事態が生じた場合は見送る
決済当日に、来る予定だった売主が来なくなった場合や、売主が権利証などの重大な書類を忘れてきた場合など、予定外の出来事があった場合は取引を延期したほうが良いでしょう。
売買の登記申請
売買契約が成立し、代金決済がおこなわれた場合は、すぐに所有権移転登記を申請しましょう。
売買を原因とする所有権移転登記は、売主と買主の双方で申請しなければなりません。
登記申請のご依頼を受けるにあたっては、必ずご本人との面談をお願いしています。
当方で、ご依頼をうける際に必要な書類は以下のとおりです。
◇ 当事者双方の身分を証明するもの
運転免許証、パスポートなど、顔写真入りのものをご用意下さい。それらがない場合は、お問い合わせ下さい。
◇ 買主の 住民票 １通
ご依頼を受ければ、当方で取得可能です。
◇ 買主の みとめ印
◇ 売主の 印鑑証明書 １通
※発行後３ヶ月以内のものに限ります。
◇ 売買する不動産の権利証
登記済証または登記識別情報通知のことです。
◇ 売買契約書（売渡証書）
売渡証書は当方で作成可能です。
◇ 売買する不動産の固定資産税の評価額通知書
当方で取得可能です。
◇ 当事者双方の委任状
当方に書式があります。
売買の登録免許税
売買による所有権移転の登録免許税は
不動産価格の１０００分の２０です。
なお、土地の売買については当面の間
不動産価格の１０００分の１５に軽減されています。
当事務所の費用については、登記手続き費用をご参照ください。
ご不明な点はご相談ください。
古川美奈子司法書士事務所
電話 079-222-6672
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