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不動産登記について 目次
・不動産登記について
・第三者に対抗できないとは
・でも…登記がすべてではない
不動産登記について
不動産を取得した場合、必ず登記をして名義をご自分に変更する手続きを取っておいた方が良いでしょう。
不動産登記は、不動産に関する権利の発生、変動、消滅を国家が管理する不動産登記簿という帳簿に記録すること、またはその記録そのものを言います。
不動産登記の制度は、不動産に関する法律関係を公の帳簿に記録し、公開することによって、取引の安全と円滑化をはかり、あわせてその不動産について権利を有するものの保護をはかるための制度です。
民法１７７条は、「不動産に関する物件の得喪変更は登記をしなければ第三者に対抗できない」と定めています。
これを登記の対抗力と言います
第三者に対抗できないとは？
民法１７７条のいう第三者に対抗できないとは、どういう意味でしょうか。
たとえば、Ａがその所有する土地をＢとＣに二重に売ってしまった。このような場合、誰がその土地を取得するのかと言った問題が生じます。
ＢもＣもそれぞれＡと売買契約をしたわけですから、「その土地は自分のものだ」と主張するでしょう。
このような場合に、ＢもＣも登記をしなければ、相互に「自分のものだ」と相手方に主張することができないと言っているのです。
ＢもＣもＡに対しては土地の引渡しを求めることはできます。また、ＢもしくはＣの方から所有者は相手方だと認めることも差し支え ありません。
しかし、登記をしておかないと、その土地を取得したとＡ以外の第三者に主張することはできなくなりますので、極めて不安定な立場になってしまいます。
このような二重売買の場合、結果的に先に登記をした者が所有権を取得することとなるのです。
でも…登記のがすべてではない
登記の対抗力は、登記をすることにより、物件変動があったことを相手方に対してはもちろんのこと、権利を争ってくる第三者に対しても主張できる効力です。
しかし、これはあくまでも実際に物権変動が生じていることを前提としてのことです。
登記がなされていてもこれに対応する物権変動が実際にはなかったという場合には登記の対抗力のような効果は生じません。
登記をしたからといって、無権利者が権利者になるものではなく、登記はあくまでも実際に物権変動があったことを前提に対抗力を与えるものであり、公示のための手段にすぎません。
これから不動産を取得しようとする者は、登記を調べてから取引をするのが通常ですよね。
登記を信頼して行動するのが通常です。
登記簿の記載を信じて取引したのに、それが事実と異なっているからといって、保護を受けられないのでは、何のための登記なのかと言いたくもなるでしょう。
登記を信頼して登記上の所有者からその不動産を買った者は、登記上の所有者が真実の所有者とは違っていたとしても、登記上の所有者を真実の所有者とみなして買主を保護し、買主に所有権を取得せしめるという方式が考えられますが、日本国ではこれを採用していません。
これを採用してしまうと、真実の権利者は、自分の知らぬ間に不動産を失うことにもなるわけですから、到底納得できるものではありません。
毎日毎日登記簿をチェックしなければならず、心配で夜も眠れなくなるでしょう。
ですから、登記を信頼して所有権登記名義人から不動産を譲り受けても、その者が真実の所有者でなければなんらの権利を取得することもできないということになります。
虚偽の登記を行った者に損害賠償をするしかなくなってしまいます。
もっとも、真実の所有者自らが真実と異なる登記を作り出した場合には、これを保護しないなど、実質上登記を信頼した者が保護されるケースが、判例によって認められてきています。
ご不明な点はご相談ください。
古川美奈子司法書士事務所
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